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产城融合绿色发展的怀来样本 环京区域投资价值分析

2020/9/18 15:25:12   澎湃新闻·澎湃号·媒体      人气:7979

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北京都市圈内圈层资本、人口、服务密度极高,外圈层分布较疏,未来增加主要集中在外圈层。

北京都市圈内圈层资本、人口、服务密度极高,外圈层分布较疏,未来增加主要集中在外圈层。


京津冀协同发展的大背景下,环京地区在承接非首都功能过程中逐渐形成了冬奥功能走廊、副中心功能走廊和新机场走廊 。借助冬奥会和京津冀协同发展的双重利好, 怀来走出了一条特色鲜明的发展之路。
中房智库 苏志勇
在全球经济衰退、中国经济面临巨大冲击的背景下,城市群、都市圈的发展被赋予了新的职能。
7月30日,中央政治局会议明确提出,要以新型城镇化带动投资和消费需求,推动城市群、都市圈一体化体制机制创新。高层的这一表述意味着,作为新型城镇化的主体形态和经济转型重要载体的都市圈,将成为拉动投资和消费需求、提振经济的强大引擎。
2019年2月,国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,标志着我国全面进入都市圈发展时代。中国城市发展中心学术委秘书长冯奎指出:根据城镇化发展的规律,城镇化率超过50%,是都市圈形成和发展的窗口期,之后会全面的进入都市圈的成熟和高质量发展阶段。2019年我国城镇化率突破60%,正处于都市圈发展的黄金时期。特别是以一线城市为核心的超大型都市圈,区域一体化发展呈现加速趋势。
在众多都市圈中,环京都市圈是北方唯一一个超大型都市圈,近年来投资力度最大、最具发展潜力。在京津冀协同发展的大背景下,北京加快疏解非首都功能,城区内的产业、人才等资源向外转移,环京地区在承接非首都功能过程中逐渐形成了京西北冬奥功能走廊、京东副中心功能走廊和京南新机场走廊。
在环京都市圈冬奥功能走廊,既受益于冬奥会,又受益于京津冀协同发展的,当属河北怀来。近年来,围绕绿色生态发展和产城融合两条主线,怀来走出了一条特色鲜明的创新发展之路。
交通:率先融入首都半小时经济圈
怀来,首都西北门户,位于北京西北60公里都市圈,与北京延庆、门头沟、昌平三区接壤,总面积1801平方公里,总人口近37万,是京津冀协同发展的重要节点城市。作为北京西北主要的物流集散和客流中转地,素有“塞北通衢”之称。在环京区域,怀来的交通优势非常明显。5年前北京与张家口联合申奥成功,为怀来这座小城带来历史性的发展机遇。在京津冀协同发展和申奥成功双重利好加持下,作为经济发展的先导产业,怀来的交通和相关基础设施发生了翻天覆地的变化。
公路方面,京藏、京新、京礼三条高速纵横通达,40 分钟直达北京中关村软件园;铁路方面,境内京包、丰沙、大秦、沙蔚等4条铁路穿城而过,特别是2019年底开通的京张高铁,出京首站在怀来境内设东花园北、怀来两站,设计时速350公里,最快24 分钟直通北京,并与北京地铁13号线无缝对接,融入首都半小时经济圈;公共交通方面,北京市郊铁路S2线、880公交均开通至怀来;机场建设方面,怀来通用机场即将建成投用,将为怀来的产业发展带来新的助力。
生态:坚持绿色发展,打造“首都两区”京北生态科技新城规划馆

京北生态科技新城规划馆


怀来素有北京“后花园”的美誉,最值得炫耀的是其绿色生态环境。这一方面得益于得天独厚的自然条件,另一方面则源于其长期坚持的“生态第一”的绿色发展理念。在京津冀协同发展中,怀来的功能定位是首都重要的水源涵养功能区和生态环境支撑区。围绕绿色发展理念,怀来深入推进“首都两区”建设,先后实施了京冀生态水源保护林、廊道绿化等生态造林工程。近五年来植树造林54.3万亩,全县林木绿化率达到60%以上,空气质量二级以上天数年均达到 320 天。
20万亩的官厅水库湿地公园作为华北地区最大的国家级湿地公园,不但是重要的生物资源库,也是首都重要的水源涵养地。为了改善水资源环境,怀来近年来累计完成投资18.3亿元,保护修复面积15.3万亩。官厅水库入库水质由五类、四类稳定提升至三类,出库水质基本达到二类标准。
得天独厚的自然条件和优良的生态环境,为怀来发展绿色产业奠定了坚实基础。作为中国葡萄之乡和葡萄酒之乡,怀来全力做大做强葡萄产业,打造世界最佳葡萄种植基地。邀请安永、IBM、奥美等国际咨询公司编制世界性葡萄产业规划,推动利世G9国际葡萄酒文化区、葡萄酒世界之窗等项目加快建设,依托酒庄开发文化旅游元素,实现葡萄文旅产业深度融合。
生态环境的优势也为怀来发展文旅、康养、度假产业奠定了基础。除官厅水库这一名片外,怀来还有着丰富的温泉资源和生态旅游景点,周边还聚集着85 处国家级自然风景区,其中包括世界级文化遗产八达岭长城、黄龙山庄、官厅湖、鸡鸣驿古城、天漠影视公园、样边长城、康西草原、野鸭湖等著名景区。丰富的旅游资源和良好的生态环境成为城市宜居、宜业的重要指标,也使怀来成为环京区域最佳的康养目的地。
配套:全方位提升生活品质秦淮数据中心

秦淮数据中心


除了前面提到的交通、生态等配套工程外,近年来怀来在城市环境、商业、教育、医疗等领域的配套设施建设也是可圈可点,特别是东花园区域。在城市环境方面,基础功能不断完善,目前已拥有200万平方米公园绿化面积,5座城市级公园,40公里廊道绿廊,城市人均公园绿地面积12.3平方米,获评国家级园林县城。商业方面,以八达岭幸福里、上院生活广场、幸福港湾为主的商业配套,充分满足人们、餐饮、购物、娱乐等消费需求;五星级标准的皇冠假日酒店拥有1500平方米水上乐园和500平方米的室内儿童乐园,以及2600平方米的宴会及会议场地,获评第十四届(2019)中外酒店白金奖“最佳亲子度假酒店”、2019年“最佳国际会议酒店”。教育配套方面,北京理工大学怀来分校、西亚斯国际学院入驻,首都师范大学附属中学签约在即。医疗配套方面,拥有幸福之家社区医疗,开通北京三甲医院“绿色诊疗通道”。
产业:抢占数字经济新高地怀来官厅湖

怀来官厅湖


都市圈的演变带来了产业布局的重构,都市圈内外联系不断强化,价值链上不同环节的产业得以在更大范围内有序转移。在北京疏解非首都功能和产业转移背景下,怀来成为最大的受益者之一。通过精准招商、精准服务,怀来当地政府主动承接高端产业,与中关村联手打造京北高科技走廊,与延庆、昌平、顺义、海淀、门头沟等北京各区开展区域合作,涉及多个领域,投资环境日趋成熟。
2017年 3 月,秦淮数据集团成为首家落户怀来的数字基础设施企业,此前怀来在数字经济方面还是一片空白。短短3年时间,秦淮数据集团已在张家口独立规划、投资、建设及运营多个超大规模信息技术产业基地,切实推动张家口大数据产业规划“一带、三区、多园”落地。截至目前,怀来已为国内外多家数字经济巨头提供服务,成为环京地区服务器签约规模最大、实际运营规模最大的数据产业基地集群。
今年2月8日,工业和信息化部对外发布的国家新型工业化产业示范基地(第九批)名单正式公示结束,怀来县获评以数据中心为特色的国家新型工业化产业示范基地。该基地是以东花园、 桑园和存瑞的“同城三基地”为规划布局发展超大规模数据中心集群, 其中位于东花园镇的环首都官厅湖大数据产业基地已成为目前中国已运营的最大单体数据中心园区,环首都桑园云计算产业基地已正式开园运营,环首都存瑞云计算产业基地即将投入使用;同时, 怀来以新一代信息产业为产业抓手, 持续引进了腾讯科技、中国电信、中国联通、 软通动力等一批数字经济领军企业。
2020年3月31日,怀来十大重点项目开工建设,涉及腾讯数据中心、秦淮数据总部基地、怀来大数据科技产业园、京北云计算软件研发中心项目,以及葡萄及葡萄酒、文化旅游等多个领域,这些重点项目的推进,将对培养壮大实体经济、加速新旧动能转换产生积极影响。
政企联动助力产城融合
城市发展离不开大规划的落实与产业集群的入驻,而政企联合推动产城融合已经成为城市发展的趋势。政府层面需要营造良好的营商环境:一是提供政策支持,扶持主导产业发展;二是加强要素供给,例如国土空间规划,为产业留足发展空间;三是提高效审批,优化政务服务环境;四是完善配套服务,包括引进人才。
有了大规划,有了良好的营商环境,接下来企业和社会资本将在产业发展中发挥巨大推动作用,其中城市运营商的角色不可或缺。
华夏幸福作为国内领先的产业新城运营商,以“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城为核心产品,通过“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作机制,为区域提供可持续发展的综合解决方案。坚持“产业优先”的核心策略,凭借专业的产业发展团队与自主创新的大数据招商平台,聚焦十大重点产业,全面打造百余个产业集群,为微中心城市转型与经济发展注入新动能。
在华夏幸福看来,怀来具有发展大数据与云计算产业的禀赋和优势。首先是天时。以大数据和云计算为核心的数字经济正处于飞速发展阶段,今年国务院将新基建作为重点扶持领域,不断加大投资力度,怀来的产业定位可谓生逢其时。其次是地利。怀来位于北京与张家口市的中间地带,交通条件便利。信息技术产业以中关村和上地为主要集聚区,并有沿G6、G7向外扩展趋势,怀来有承接好北京产业外溢的“地利”。此外,气候也是怀来发展大数据基础设施的优势所在。最后是人和。华夏幸福有着国内最优秀的产业新城建设运营和产业发展团队,高素质、综合性的人才队伍为产业新城高质量发展提供人才动力。得益于天时、地利、人和, 怀来产业新城全面落实创新引领、产城融合、人才驱动战略,聚焦新经济、新产业,主动对接北京,围绕数据产业价值链,以大数据与云计算为基础,软件研发为驱动,5G场景应用及人工智能应用为特色,全力发展新一代信息技术产业,打造中国数字经济新硅谷。截至2020年6月底,已吸引腾讯、秦淮数据、亿安天下、世纪互联、软通动力等110余家。其中,龙头企业7家,国家级高新技术企业24家。
楼市:洼地效应明显,投资价值可期
衡量一个城市的房地产投资价值有很多维度,例如产业、交通、配套、环境、土地、人口、政策等,产业、交通、配套环境等几个方面前面已经做了阐述,在此不再赘言。接下来从产业政策、人口因素、楼市政策、土地市场这四个层面对怀来的房地产投资价值做简要分析。
首先是产业政策。产业是支撑城市投资价值的重要指标。在承接北京非首都功能疏解过程中,怀来发展数字经济的产业定位非常清晰,与中关村国家自主创新示范区形成联动,打造怀来科技产业创新接口,成为京张科技转移廊道的重要枢纽。产业是人才聚集的磁石,人才是城市发展的动力。按照怀来产业新城的规划,未来将形成千亿产业集群、十万科创人才、50万就业人口的产业新城,涵盖大数据和云计算、软件与信息服务、人工智能和航空航天等众多高新技术产业。
其次是人口因素。人随功能走,人随产业走,这是北京疏解人口的基本思路。按照北京的城市规划,2018年到2020年人口总量将减少123.8万人。实际上从2017年开始北京常住人口就出现逐年下降趋势,从2016年的最高点2173万人已经下降到2019年末的2153.6万人,2年减少近20万人,未来人口和产业疏解速度会进一步加快。随着北京的人口疏解和产业转移,怀来也将成为重要的人口承接地。
再次是楼市政策。2017年以来,环京区域几乎所有城市均出台了严格的限购、限贷政策,特别是限购政策对楼市产生了极大的杀伤力。受政策影响,北三县房价几近“腰斩”,其他城市也受到不同程度影响。怀来楼市虽然也受到政策的较大影响,但抗跌性要明显好于北三县等区域。随着环京楼市的深度调整,楼市泡沫被充分挤压,投资价值逐渐显现。
在京津冀协同发展的大背景下,都市圈同城化的趋势愈发明显,政策的行政壁垒成为城市发展的制约因素。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞曾在中国房地产报举办的京津冀一体化房地产百强峰会上表示,都市圈的住房市场应当是一体化的市场,大家的工作和住房应当可以自由选择。都市圈是城市住房体系的空间单元,也应当是一个统一的、共享的住房市场。基于这样的思路,未来随着一体化体制机制创新,都市圈周边区域政策上的一体化落地,这种行政壁垒必将破除,像怀来这样环京区域房地产需求将得到有效释放。
最后是土地市场。与同圈层城市相比,怀来的土地价格处于低位。土地价格偏低,对开发商来说也意味着有更大的投资空间。