始于2001年的博鳌·21世纪房地产论坛，如今已进入第20个年头。这一业界最高规格的论坛，忠实记录了行业变迁，从起步到繁荣、从狂热到寂静、从周期轮回到生死跌荡、从黄金时代到白银时代。

2020年8月8日博鳌·21世纪房地产论坛在上海浦东嘉里大酒店举行，本届年会的主题为——穿越周期再出发：高质量增长的安全逻辑。论坛由《21世纪经济报道》于2001年发起主办，全联房地产商会、精瑞人居发展基金会联合主办。腾讯房产作为2020博鳌·21世纪房地产论坛“首席网络平台合作方”，正对大会进行全程直播，敬请关注。

会上，与行业专家、房地产大咖高端对话，形成共识，推动中国房地产业更有质量的增长。全联房地产商会创会会长、精瑞人居发展基金会主席聂梅生现场发表了主题演讲，演讲观点如下：

说到房地产周期的问题，现在正进入一个新的发展周期，新周期房地产又与整个经济总战略是有关系的。在房地产相关的高质量发展当中，我觉得有两个因素要关注：一是绿色发展，这是国家提出的战略；二是科技加持和驱动，也就是数字经济。我认为，绿色发展和数字经济是高质量增长安全逻辑中的两个驱动力。所以，今天我的演讲题目叫做“绿色建筑的发展与破局”。

绿建刚好经历了二十年，发展到现在，完成了“由物到人”的发展，尤其这一次的疫情。这二十年我们做了一些什么？2001年我们全联房地产商会与清华大学联合编制《中国生态住宅技术评估手册》。2006年颁布《绿色建筑评价标准》，明确“四节一环保”。2012年由财政部、住建部印发了《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》。2013年转发了《绿色建筑行动方案》。2014年编入《国家新型城镇化规划》。2019年颁布《绿色建筑评价标准》。2020年发布了《绿色建筑创建行动方案》，为什么今年要发布这个？因为要贯彻国家绿色生活创建行动总体方案。所以绿色建筑是绿色生活当中的一部分。

我国绿建发展的速度和整个房地产的发展速度是同步的，最初只有3千万平方米，到现在是6.5亿平方米规模，发展非常快。

绿建市场也经历了两个阶段：前十年是“四节一环保”，通过节能、节地、节材、节水，达到环境保护目的。强调建筑本身的绿色性能，强调建筑物的系统、材料、产业链怎样节约，但缺少人居的感受，我也参与了指标的设定、研讨、实施；近十年回归到“以人为本”。尤其是这一次疫情给了大家一个警钟，最后还是关注到人的安全上，绿色建筑不光是环境资源的绿色，更是以人为本。

数字化怎么赋能绿色建筑？

疫情期间，重塑和提升绿色建筑内涵。在最近的五年，我们的开发商有了打造健康建筑的说法。但光有健康建筑还不够，这一次全球性的疫情给我们一个警钟，安全，地震、抗震、防火、耐久性，这些是建筑安全。但生命安全是最大的安全，远远强过耐久性的安全、防火安全，这就跨学科了。人的生命安全跨界到健康、医学、防疫领域。关注生命安全和健康建筑，就要求绿色建筑要以人为本。

要做到这两点，必须和数字化、智慧化相结合。人的生存环境涉及到这么多的问题，最后达到舒适、安全、高效、健康。一定和物联网有关，和智慧家居、传感器、大数据分析、综合调度是有关的。例如这一次疫情关于小区门禁的问题，给提出了非常大的挑战。这一次各种各样的二维码、传感器、GPS，构成了我们小区的门禁，和数字化已经脱离不开了。如果我们的系统不能升级，就会失败，就不可能达到下一步的绿色建筑。

事实上，数字化技术在疫情控制中发挥巨大的作用，我们现在生活工作和绿色建筑离不开数字化。社区疫后的升级，几乎和数字化有关的。全联房地产商会和全国制标委马上要一起启动一连串的关于数字化社区标准，在编的有《智慧社区信息模型标准》；和全国制标委共同编了“建筑及居住区出入口数字化技术应用标准”；新编的有智慧社区评价标准。

既然我们国家提出来房住不炒，必须要把住的问题解决并提升，这里面包括智能安防、智能健康、智能出行、智能配送、智能生活等。

最后来说说绿色建筑如何赋能，再出发？

数字化赋能绿色建筑已经是全球化的事情了，今年提出绿色金融支持绿建，房地产金融是不可缺少的。第一必须要依靠科技，第二是依托绿色金融，房地产是跟金融密切相关的产业。原来的金融无非是开发贷、个贷、企业贷，绿色金融这方面我们原来没有进去，现在要让绿色金融支持绿色发展。

国内房企融资成本一般在10%上下。绿债的利率基本上在5%，可以降一半。但是中国绿色建筑的用资比例比全球的低得多，全球投向绿色建筑的绿色金融大概占到30%，国内只有6%。我们国家也发绿债，但是没有用到绿色建筑上，普及比全球低得多。主要的问题，一是我们信息发布，“绿色效益”评估与发布与金融系统不衔接，二是信用体系。这就形成目前非常尴尬的局面，有绿债，房企拿不到，要做绿色建筑，拿不到钱。这和三个原因有关：第一个是房地产调控，开发类的贷款基本上一刀切，导致绿色建筑也拿不到；第二个是评级问题，绿债偏爱信用评级3A级和2A+级；第三个真正做绿色建筑的，由于评级不够，拿不到绿色金融的支持，所以中小企业形成了钱荒。但是对于绿债发行机构来说，金融机构则是面临资产荒，找不到项目。

事实上，绿债的优势明显：①单一项目募集资金体量更大；②资金运用更灵活；③时间更灵活；④发行成本相对较低；⑤审核效率较高。最近，七部委也发表了“绿色产业指导目录”，倒逼进行绿色改革，从而推动房地产行业向绿色发展。